今回は「ダイワJ―REITオープン」について解説していきます。
ダイワJ―REITオープンは、大和アセットマネジメント株式会社が運用する国内REIT（不動産投信）を投資対象としたインデック型ファンドです。
分配金の回数（決算頻度）によって、
- ダイワJ―REITオープン
- ダイワＪ-REITオープン（毎月分配型）
- ダイワJ―REITオープン（年1回決算型）
の3種類があります。
ダイワJ―REITオープンは年4回分配型になります。
この記事では、ダイワJ-REITの基本情報や手数料、投資する際の注意点、実績や口コミだけでなく、「REIT」や「分配金」の基本的な仕組みや注意点についても解説しています。
- ダイワJ-REITオープンは国内のREITに投資をするインデックス型のファンド
- 分配金の支払い頻度により3種類あるが、売れ筋は毎月分配型
- 運用実績は基準価額、分配金とも下降傾向
- 口コミでは分配金に対して好評価だが基準価額に対して低評価
- 今後の運用では日本や世界の金利上昇に注意が必要
ダイワＪ―ＲＥＩＴオープンの基本情報
＜ダイワＪ―ＲＥＩＴオープン基本情報＞
| 名称 | ダイワJ―REITオープン ダイワJ―REITオープン（毎月分配型） ダイワJ―REITオープン（年1回決算型） |
| 委託会社 | 大和アセットマネジメント株式会社 |
| 投資対象資産 | 不動産投信（REIT） |
| 投資対象地域 | 日本 |
| 決算頻度 | 年4回/年12回/年1回 |
| 投資形態 | ファミリーファンド |
| 対象インデックス | 東証REIT指数（配当込み） |
| 購入時手数料 | 上限2.2％（販売会社により異なる） |
| 信託財産留保額 | なし |
| 信託報酬 | 年率0.792％（年1回決算型は0.737％） |
手数料（販売時手数料、信託報酬）については、J-REITを投資対象としたファンドに投資するのか、J-REITを投資対象とした毎月分配型ファンドに投資するかにより評価が変わってきます。
J-REITへの投資だけを考えるのであれば、同じ東証REIT指数をベンチマークとする「eMAXIS Slim 国内REITインデックス」の方が安くおすすめです。
eMAXIS Slim 国内REITインデックスは販売手数料なし、信託報酬も年率0.187％とダイワJ-REITオープンの0.792％に比べて低く設定されています。
- eMAXIS Slimについて詳しくはこちらも記事でも紹介・解説しています。
J-REITへの投資のなかでも「毎月分配型」に投資対象を絞った場合は、農中＜パートナーズ＞J-REITインデックス（毎月）の手数料が販売時手数料1.1％、信託報酬0.44%と非常に低く設定されています。
ただし、新光J-REITオープンやMHAM J-REITインデックファンドなどは、購入手数料2.2％、信託報酬0.715％となっており、ダイワJ-REITオープンの信託報酬極端に高いわけではありません。
ダイワJ-REITオープンの手数料について
- eMAXIS Slimや新光J-REITオープン、MHAM J-REITインデックファンドなど、同じインデックスをベンチマークとするものでもっと低コストなものがある。
各ファンドの2023年7月31日時点の純資産は以下の通りです。
- ダイワJ-REITオープン：約143億円（2003年11月14日運用開始）
- ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）：約4,037億円（2004年5月18日運用開始）
- ダイワJ-REITオープン（年1回決算型）：約14億円（2013年12月9日運用開始）
「毎月分配型」が圧倒的な純資産を誇っており、毎月定期的な収入が得られるファンドが人気だということがわかります。
分配金が年4回のダイワJ-REITオープンのわずか約半年後である2004年5月に「毎月分配型」を発売したのは、「フィディリティ USリートファンド（2023年12月発売）」や「ラサール・グローバルREITファンド（2004年3月発売）」など、REITを投資対象とする毎月分配型のファンドが発売された影響が大きいかと考えられます。
一方で、2013年9月に発売された「ダイワJ-REITオープン（年1回決算型）」は、９期（2022年9月）まで分配金を支払わず複利で純資産の成長を目指す運用をしています。
- ダイワJ-REITオープン
- ダイワJ―REITオープン（年1回決算型）
の2つは、新しいNISAの成長投資枠対象ファンドとして紹介されています。
REIT（不動産投信）と分配金の仕組みについて
ダイワJ-REITについて知る前に、まずはREIT（不動産投信）と分配金の仕組みについて基本的なポイントを押さえていきましょう。
この部分については、すでに知っているという方は読み飛ばしてもらってもOKです。
REIT（不動産投信）の仕組み
REIT（不動産投資信託）とは、一人では買えないような大きな不動産（商業施設やビルなど）に、REITという証券を通じてたくさんの投資家が少しずつお金を出して投資する方法です。
不動産投資では、物件を保有し管理運営することで定期的に賃料収入を得たり、保有している賃貸物件を売却することで売却益を得ます。
REITでは、複数の物件に投資し、賃料収入や売却益で得た収益を一般的に年2回、投資家に配当として還元します。
出典：REIT(不動産投資信託、Real Estate Investment Trust) / 大和アセットマネジメント株式会社
上の図では、投資家からの投資しか記載されていませんが、実際にはそれ以外にも、銀行などからの借入や債券の発行による資金調達も行い、それらの資金と合わせて物件の購入等に充てます。
REITの主な収益は安定した賃料収入であり、企業業績に左右される株式よりもリスクが低いとされています。ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品として国債などの債券と株式の間に位置づけられています。
税制面では、利益（配当可能利益）の90％以上を配当として支払うとほとんど法人税がかからない仕組み（REIT税制）になってるため、法人税を支払う必要がある企業（株式投資）に比べ配当利回りは高い傾向になります。
| 予想配当利回り（%） | |
| J-REIT（2023年7月末） | 4.10 |
| プライム市場 | 2.23 |
しかし、利益の90％以上を配当として支払うため企業のように利益を内部留保として確保しておくことはできません。
上場している個別のREITは、オフィスに特化したものやショッピングモールなど商業施設に特化したもの、賃貸マンションに特化したものなどそれぞれ特徴があります。近年は、ネットショッピングが増えていることから物流倉庫に特化したREITなども増えています。
それ以外にも、オフィス、商業施設、賃貸マンションに分散して保有する複合型のREITもあります。
出典：マーケット概況｜J-REIT.jp | Jリート（不動産投資信託）の総合情報サイト | ARES J-REIT View
REITとは、投資信託を通じてみんなで行う不動産投資。投資するものはオフィスや商業施設、物流施設（倉庫）など様々。
株式よりもリスクが低いとされており、配当性向も高い。
分配金の仕組み
分配金とは、投資信託における配当のようなものです。
分配金は、利益から支払われるのではなく、純資産の中から支払われるので、その分純資産が減ります（もちろんそれ以上に利益があればトータルで純資産は増えます）。
分配金を支払うことで純資産が減れば、当然のことながら基準価額は押し下げられます。
ダイワJーREITの中でも、毎月分配型のものが最も人気がありました。
分配金が得られると定期的な収入があって、一見すると儲かっているように感じてしまうのかもしれませんが、実際には純資産を切り崩しているだけなのでトータルの資産は変わっていない＝利益ではありません。
言うなれば、貯金を毎月引き出しているようなものです。
出典：ダイワJ‒REITオープン（毎月分配型）｜投資信託説明書（交付目論見書）使用開始日2023年6月9日
分配金原資には、当期の収益と前期から繰り越した分配対象収益が充てらえます。
分配金原資ついては、ダイワJ－REITオープン（毎月分配型）の実績のところで詳しく取り上げます。
分配金には「普通分配金」と「特別分配金（元本払戻金）」の2種類があります。
「普通分配金」は、基準価額がその投資家の元本（個別元本）より高く、分配金支払い後の基準価額も個別元本を上回っているか同額の場合の分配金です。普通分配金には約20％の税金がかかります。個別元本の価額は、分配金支払い前と変わりません。
つまり運用で生まれた利益の一部から支払われるのが「普通分配金」です。
「特別分配金（元本払戻金）」は、基準価額が個別元本と同額や低い場合に支払われると発生します。特別分配金を受け取ると、その分個別元本が下がります。
運用益だけで分配金を賄えない場合に元本を切り崩す＝基準価額を下げて支払われるものが「特別分配金」です。
ダイワJ－REITオープンの特徴
では、ダイワJーREITオープンについて見ていきましょう。ここから先は、最も人気がある（＝純資産が多い）、REITの中でも定番の「毎月分配型」を中心に見ていきます。
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）には以下のような特徴があります。
- 「東証REIT指数（配当込み）」に連動するインデックス・ファンド
- 「ダイワJ－REITマザーファンド」を通じて投資をするファミリーファンド方式
- 毎月15日に決算し分配金を支払う毎月分配型
特徴① 東証REIT指数に連動
ダイワJ―REITオープン（毎月分配型）の特徴の1つ目は、上場している国内のREIT（不動産投資信託）に投資し「東証REIT指数（配当込み）」に連動する投資成果を目指すインデックファンドであるという点です。
マンスリーレポートで投資先銘柄数を見てみると、60銘柄とJ-REITの全銘柄に投資を行っています。また、各銘柄の値上がりや値下がりによる時価総額の変化に対しては、下図のような運用プロセスで調整（リバランス）を行っています。
出典：ダイワJ‒REITオープン（毎月分配型）｜投資信託説明書（交付目論見書）使用開始日2023年6月9日
組入上位10銘柄も下表のとおりで、各REITの時価総額に準じた順位になっています（リバランスにタイミングにより多少比率にずれはあります。）
出典：ダイワＪ－ＲＥＩＴオープン｜マンスリーレポート（基準日2023年7月31日））
特徴② マザーファンドを通じたファミリーファンドスキーム
特徴の2つ目は、ファンドが直接の個別REITに投資を行うのではなく「ダイワJ－REITマザーファンド」を通じて投資をするファミリーファンド方式を採用している点です。
出典：ダイワJ‒REITオープン（毎月分配型）｜投資信託説明書（交付目論見書）使用開始日2023年6月9日
特徴③ 毎月15日に決算・分配金の支払い
特徴の３つ目は、毎月15日に決算し分配金を支払う毎月分配型という点です。
毎月分配型の場合、原則安定した分配金を継続的に行うことを目標に分配金額を決定しています。一定期間は同額の分配金を支払いながら、ファンドの収益（基準価額の上昇下落）を見て分配金額を調整するような運用になります。
出典：ダイワJ‒REITオープン（毎月分配型）｜投資信託説明書（交付目論見書）使用開始日2023年6月9日
実際に過去1年間に支払われた分配金の推移は以下の表の通りです。
出典：ダイワJ‒REITオープン（毎月分配型）｜投資信託説明書（交付目論見書）使用開始日2023年6月9日
市場環境の悪化等で基準価額が下がり続けた場合や、分配対象額が一定以上減ったタイミングなどで分配金が引き下げられています。逆に、市場環境が良くなり基準価額が上昇し、分配金原資が増えると分配金が引き上げられることもあります。
ダイワJ―REITオープン（毎月分配型）の主なリスク
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）の主なリスク（基準価額の変動要因）として投資先の個別REITの価格変動があります。
要は日本の不動産全体の価値や収益性が重要なポイントです。
個別REITの価格変動は、不動産市況など外部要因とリートの財務状況など内部要因によって起こります。
価格変動リスクの外部要因
不動産市況は景気や金利に左右されます。
景気が良いと企業が人を増やすことでオフィスREITに良い影響を与えたり、消費者の財布の紐が緩みことで商業施設の売り上げが伸びたり、ホテルの稼働率が上がったりすることでREITも安定した収益を確保しやすくなります。
逆に景気が悪いとオフィスの縮小や商業施設内のテナントの撤退などによりREITの収益を減少させる要因になります。
それ以外に重要な要因に「長期金利の変動」があります。
REITの配当利回りは長期金利と比較されるため、長期金利が上昇しREITの配当利回りとの差（スプレッド）が縮小すると、REITを売って債券（国債）を買う動きが起こりREIT価額を引き下げる要因になります。
逆にスプレッドが拡大すると、債券（国債）を売ってリートを買う動きが起こりREIT価額を押し上げる要因になります。
要は、金利が上がるとREITの価額は下がりやすくなり、反対に金利が下がるとREITの価額が上がる傾向にあります。
価格変動リスクの内部要因
金利の上昇は、金融機関からの借入コストやREITが発行する債券コストを増やすことに繋繋がり、REITの収益を圧迫します。それがREITの価額を押し下げる要因になります。
また金融危機が起こった場合、金融機関が融資を絞る可能性がありREITにとってマイナス（価額下落）に働きます。その極端な例が、リーマンショック（2008年）や新型コロナショック（2020年）です。
出典：ダイワＪ－ＲＥＩＴオープン｜マンスリーレポート（基準日2023年7月31日））
ダイワJ―REITオープン（毎月分配型）の投資の際の注意点
ダイワJ―REITオープン（毎月分配型）に投資の際には以下の点に注意する必要があります。
- 一括投資は禁物
- 分配金利回りだけで投資判断をしない
- 毎月分配型は再投資に向かない
注意点① 一括投資は禁物
ダイワJ―REITオープン（毎月分配金）への投資目的は、口コミなどを見ますと、長期的な投資元本の増大よりも毎月の分配金を目的に投資をする方が多いようです。
ただし、毎月3万円の分配金を得たいと考えた場合、
2023年7月の分配金は30円（1万口あたり、税引前）なので、1.000口＝約207万円投資しなければいけません（2023年7月31日時点の基準価額2,066円で計算）。
ある程度の分配金を得るには、どうしても一括投資が必要です。
しかし、基準価額は日々変動しており、新型コロナショックのように大きく下落する可能性もあります。
5,027円（2020年2月26日）→2,944円（3月23日）と約41％も下落しました。
基準価額の暴落に備えるためにも、ある程度購入するタイミングを分ける時間分散を行うことも考えておきましょう。
注意点② 分配金利回りだけで投資判断をしない
毎月分配型の投資信託を比較検討する場合、基準価額の値動きよりも、1万口あたりの分配金の多寡に目が行ってしまう人が多いです。
「分配金利回り」とは、年間の分配金を投資金額によって求めた利回りです。
例えば、ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）の2023年7月の分配金は30円、7月末の基準価額は2,066円で分配金利回りを計算すると約17.4%（30円×12か月÷2,066円）です。
しかし、このファンドが投資対象としているJ-REITの7月の平均分配金利回りは、4.09％と明らかに出し過ぎの感があります。
そのからくりは、投資信託の分配金が、当期の収益と翌期繰越分配金対象額から支払うことできる点にあります。運用報告書を見ると、当期の収益以上に分配金を支払っていることがわかります。
参考：ダイワＪ－ＲＥＩＴオープン（毎月分配型）｜交付運用報告書｜作成対象期間(2022年９月16日～2023年３月15日)
ダイワJーREITは、利益以上の分配金を支払っているということは、純資産を切り崩しているということであり、その分基準価額は下落＝資産を減らしています。
目先の収入に目が眩んで、気がついたら元本がなくなっていたという話になっては元も子もありません。
毎月分配金型ファンドに投資する場合は、分配金利回りだけで判断するのではなく、分配金原資の中身や基準価額と変動にも注意する必要があります。
注意点③ 毎月分配型は再投資向かない
資産を増やす目的で投資信託に投資をするのであれば、毎月分配型は向きません。
投資で資産形成をしたいのであれば、きちんと投資で得た利益を積立/再投資して「複利の効果」を活用して運用を続けることが最も重要です。
原則、再投資には販売時手数料はかかりませんが、そのファンドに投資している全ての人が再投資を選択する訳ではなく分配金受取を選択する人もいます。そのため、決算ごとに純資産の取り崩しが行われるので、複利の効果を得づらくなります。
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）の実績と口コミ
ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）の直近10年間（2013年4月〜2023年3月）の基準価額、分配金再投資基準価額、純資産総額の推移を見てみましょう。
出典：ダイワJ‒REITオープン（毎月分配型）｜投資信託説明書（交付目論見書）使用開始日2023年6月9日
新型コロナショックによる大きな下落はありますが、10年間で見た分配金再投資基準価額は上昇しています。
ただし、基準価額は、過分な分配金の支払いの影響により右肩下がりです。
純資産総額に関しては、この10年間増加傾向です。
基準価額が下落しつつも純資産が増えているということは、新たな投資資金が流入しているのだとわかります。
また。過去5年間の他の資産クラスとの平均騰落率の比較では、当ファンド（ダイワJーREIT）が7.1、日本株（配当込みTOPIX）が5.9と当ファンドが1.2上回っています。しかし、最小値は当ファンドー24.6、日本株ー16.0と下落リスクは高いと言えます。
出典：ダイワJ‒REITオープン（毎月分配型）｜投資信託説明書（交付目論見書）使用開始日2023年6月9日
口コミ/評判は
口コミを見ると、「分配金利回り」の高さを好評価した口コミと「基準価額」の下落にたいして不満の口コミがありました。
これはダイワJーREITに限った話ではありませが、「分配金利回り」を評価する口コミが多く、リターンについて分配金と基準価額をトータルで考えられていません。
繰り返しになりますが、いくら分配金を受け取っていてもそもそも投資している資産が減っていては意味がないのです。
投資先を評価する際には、必ずトータルで考えるようにしましょう。
今後の見通しは
ダイワJーREITの今後の見通しについてですが、米国長期金利の上昇や日銀の金融政策（イールドカーブコントロール）の見直しによる長期金利の上昇が見込まれており、日本のREIT市場にマイナスに作用することが考えられます。
それ以外に中国の不動産問題などの不透明な部分もあり、ダイワJ-REITオープンをはじめREITへの投資は慎重な判断が求められるだろうというのが、個人的な見解です。
まとめ
ここまで見てきたように、ダイワJ-REITオープンは、東証REITをベンチマークとするインデックスファンドです。
運用については、特筆すべき点はありませんが、やはり手数料が若干高く、分配金を再投資した基準価額でもベンチマークを下回っています。
同じようなものに投資したいのであれば、より手数料の低いeMAXIS Slimなどの方がおすすめでしょう。
そもそも資産形成を目指す人において、分配金というシステムは決しておすすめできません。定期的な見せかけの収入で知識のない/リテラシーの低い人を釣るシステムに惑わされないようにしましょう。
残念なことに「毎月分配型」が最も人気がありますが、これが最もおすすめできません。
最後に、ダイワJーREITに限らず、日本の不動産投資（REIT）市場は、米国金利上昇など、今後が懸念される要素がいくつかあります。個人的に、不動産投資についてはしばらく慎重になることをおすすめします。
- ダイワJーREITは類似した投資信託よりも手数料が高い
- 分配金というシステムは資産形成には向かない
- 不動産投資市場全体についても不安な要素は多い
［まとめ］ダイワJーREITへの投資は慎重に考える必要がある（おすすめできない）
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